Kupić czy czekać na tańsze mieszkanie i droższy kredyt?

Poradniki

Chcesz kupić mieszkanie na kredyt? Masz twardy orzech do zgryzienia. Jeśli poczekasz, mieszkania mogą jeszcze stanieć. Ale prawdopodobnie staną się jeszcze mniej dostępne, bo banki ostro przykręcą śrubę z kredytami

Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że tak się stanie w najbliższych miesiącach, a może nawet i tygodniach. Już docierają do nas sygnały, że niektóre banki, np. Polbank i Dom Bank, wycofują się ze wstępnych porozumień z klientami, czyli unieważniają promesę i proponują im kredyt na nowych, mniej korzystnych zasadach. Dotyczą one zwłaszcza wysokości kredytu oraz marży.

Firma brokerska Expander podaje, że we wrześniu czteroosobowa rodzina mająca stałe dochody na poziomie 3,5 tys. zł netto (mieszkająca w 100-tysięcznym mieście, niemająca innych kredytów, posiadająca samochód) mogła liczyć w Polbanku na kredyt złotowy w wysokości 271 tys. zł. Gdyby zaś wybrała franki szwajcarskie, pożyczyłaby w tym banku równowartość 356 tys. zł. Teraz Polbank nie jest już tak hojny. Nasza przykładowa rodzina uzyskałaby kredyt złotowy o ponad 40 tys. zł mniejszy, a we frankach - mniej o równowartość 58 tys. zł.

Niestety, dopóki trwa kryzys na rynkach finansowych, warunki kredytowe mogą być już tylko coraz gorsze.

Banki boją się... innych banków

Problem w tym, że spadło zaufanie między bankami, co spowodowało, że finansiści na całym świecie coraz mniej chętnie pożyczają sobie nawzajem pieniądze. To odbija się na oprocentowaniu. Gdy wielkie amerykańskie banki stawały na krawędzi plajty, tamtejsze stopy na rynku międzybankowym skoczyły nagle z 4 do 10 proc.!

Szczęśliwie u nas takiego skoku rynkowej ceny pieniądza nie ma. Jednak będące składnikiem oprocentowania kredytów hipotecznych stopy WIBOR (dla złotowych) i LIBOR (dla frankowych) też poszły w górę. Jak wyliczył nam Paweł Majtkowski z firmy brokerskiej Expander, np. trzymiesięczny LIBOR dla franka wzrósł w ciągu ostatniego miesiąca aż o 0,31 pkt proc., a WIBOR - o 0,21 pkt proc.

Uwaga! Trzeba się liczyć z tym, że z powodu drożejącego pieniądza na rynku międzybankowym oprocentowanie kredytów może jeszcze wzrosnąć.

Marże wzrosną, to pewne

Co gorsza, nie będzie to jedyna przyczyna podwyżek oprocentowania, a w efekcie osłabienia naszej zdolności kredytowej. Banki już zaczęły podwyższać swoje marże, które w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy spadły do rekordowo niskich poziomów. W ostatnich dniach miały miejsce pierwsze tego typu podwyżki. Według Expandera poinformowały o nich m.in.: Multibank (wzrost średnio o 0,5 pkt proc.), Millennium (o 0,4-05 pkt proc.), Polbank (0,3-0,5 pkt proc.) i Nordea (0,2-0,3 pkt proc.). W poniedziałek firma doradcza Open Finance poinformowała, że do grona banków podwyższających marże dołączyły mBank i BPH.

Uwaga! Wyższe marże będą jednak dotyczyły tylko nowych kredytobiorców. Jeśli ktoś już spłaca kredyt, ma marżę zagwarantowaną w umowie.

I jeszcze jedno - marża marży nierówna. O ile na wspomniane wcześniej stopy WIBOR lub LIBOR kredytobiorcy nie mają wpływu, to o jak najniższą marżę warto powalczyć. Oczywiście, o jej obniżenie można wystąpić do banku także w trakcie spłaty kredytu, ale wówczas negocjacje w tej sprawie z pewnością będą trudniejsze, a w wielu przypadkach niemożliwe. Praktyka pokazuje, że banki chętniej oferują atrakcyjne warunki kredytowania nowym klientom. Znacznie mniej energii poświęcają klientom, którzy już spłacają kredyt.

Wysokość marży zależy od wielu rzeczy. Ogólnie im wyższa jest kwota kredytu oraz wyższy wkład własny, tym atrakcyjniejsza marża. Ponadto banki z reguły są bardziej łaskawe dla klientów, którzy korzystają także z innych usług, np. mają konto osobiste, kartę kredytową lub ubezpieczenie. Oczywiście wpływ na wysokość marży ma waluta kredytu. Niższe stawki oferowane są przy kredytach złotowych, co jest związane z najniższym ryzykiem ich udzielania. Kredyty w rodzimej walucie nie są bowiem narażone na ryzyko kursowe.

Bez oszczędności ani rusz

Wciąż są jeszcze banki skłonne sfinansować w całości zakup mieszkania. Wkrótce to się jednak może zmienić. Niewykluczone, że jeszcze w tym roku KNF wyda rekomendację, która wprowadzi ograniczenia w udzielaniu kredytów bez wkładu własnego. Po pierwsze dlatego, że ceny wielu mieszkań spadają, a banki nie powinny dopuścić do sytuacji, gdy zadłużenie przewyższa wartość nieruchomości. Wprawdzie w przypadku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości banki wymagają ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu. Nie wiadomo jednak, czy w obecnej sytuacji Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) nie przestanie akceptować tej formy zabezpieczenia.

Zresztą niektóre banki już zaostrzyły wymagania w tej kwestii. Majtkowski opowiada, że np. Dom Bank zaczął wymagać co najmniej 10-proc. wkładu własnego w przypadku kredytu złotowego, zaś klienci chcący wziąć kredyt we frankach szwajcarskich muszą sfinansować z własnej kieszeni co najmniej 20 proc. kosztów. O kredyt walutowy jest też trudniej z tego powodu w Millennium i Santander Consumer Banku. W tym drugim, żeby pożyczyć franki, trzeba dysponować aż 35-proc. wkładem własnym! Bank wydał w poniedziałek oświadczenie, w którym wyjaśnia, że nie ma to nic wspólnego z kryzysem na światowym rynku finansowym. Chodzi raczej o zniechęcenie ludzi do szwajcarskiej waluty, która względem złotego gwałtownie się osłabiła w ostatnich miesiącach. W Santander Consumer Banku obawiają się odwrócenia trendu, bo wówczas ci, którzy wzięli kredyt frankowy, mogliby mieć problem ze spłatą dużo wyższych rat.

KNF zdyscyplinuje banki

Na tym ograniczeniu może się nie skończyć. KNF najpewniej nakaże też bankom uważniejsze prześwietlanie zdolności kredytowej klientów. Do tej pory nadzór groził palcem poszczególnym bankom, które udzielały kredytów zbyt lekką ręką. Ale teraz postanowił zadziałać bardziej zdecydowanie. Zbytnie poluzowanie kryteriów przyznawania kredytów może się bowiem skończyć kłopotami finansowymi podobnymi do tych, które przeżywają obecnie banki amerykańskie.

Z analizy KNF wynika, że kilka banków dopuszcza w swoich regulaminach, by obciążenie klienta spłatą zobowiązań finansowych (a więc m.in. rat kredytowych) sięgnęło nawet 70 proc. jego miesięcznego budżetu. Nawet niewielki spadek dochodów takiej osoby mógłby spowodować, że nie będzie miała z czego spłacać kredytu. Żeby zmniejszyć tego typu zagrożenie, nadzór najprawdopodobniej zaostrzy to kryterium, np. akceptowalny poziom zadłużenia miesięcznych dochodów zostałby zmniejszony do 35-50 proc. w zależności od ich wysokości.

Prezes firmy doradczej redNet Consulting Robert Chojnacki ocenia, że to rozwiązanie uderzyłoby szczególnie w kredytobiorców o stosunkowo niskich dochodach. - Obawiam się, że gospodarstwa domowe o zarobkach nieprzekraczających 4 tys. zł netto już nie byłyby w stanie kupić nowego mieszkania w Warszawie - uważa Chojnacki. Czy aby nie przesadza?

Nadzieja w spadających cenach mieszkań

Postawmy się w sytuacji młodego człowieka, który zarabia miesięcznie na rękę 4 tys. zł i nie ma żadnych zobowiązań finansowych. Bartosz Michałek z serwisu Comperia.pl policzył nam, że w zasięgu byłby kredyt złotowy w wysokości ok. 340 tys. zł (przy kredycie we frankach potrzebny byłby wkład własny). Przy założeniu, że cena m kw. mieszkania wynosi 8 tys. zł, ów młody człowiek mógłby kupić 42-metrowe lokum. Rata tego kredytu pochłaniałaby 55 proc. zarobków.

A teraz wyobraźmy sobie, że wskutek podwyżki marży banku oraz WIBOR oprocentowanie kredytu wzrosło o 1 pkt proc. Ponadto KNF nakazał zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej. W efekcie obciążenie spłatą kredytu w przypadku naszego kredytobiorcy nie może przekraczać 35 proc. jego zarobków. Wówczas mógłby on liczyć na kredyt w wysokości ok. 175 tys. zł. Za te pieniądze można kupić 21-metrowe mieszkanie. Oczywiście po obecnych cenach, a te najpewniej jeszcze spadną. Ale czy aż o blisko 48 proc. (do poziomu niespełna 4,2 tys. zł za m kw.), żeby w zasięgu znów było 42-metrowe mieszkanie? Są analitycy, którzy wieszczą nawet 50-proc. spadki cen w największych aglomeracjach, gdzie są one najwyższe. Właśnie z uwagi na mniejszą dostępność kredytów. Jednak przeważa opinia, że atrakcyjne mieszkania potanieją jeszcze co najwyżej o kilka procent.

A może zamiast się zadłużać na setki tysięcy złotych, lepiej wstrzymać się z inwestycją do czasu, aż kredyty znów zaczną tanieć? A i ceny mieszkań będą wtedy niższe? Faktem jest, że mamy obecnie do czynienia z ich nadpodażą, np. w Warszawie czy Krakowie. Taka sytuacja nie potrwa jednak długo. Są już pierwsze sygnały mówiące o czekającym nas dramatycznym spadku podaży nowych mieszkań (firmy deweloperskie prawdopodobnie jeszcze bardziej odczują przykręcenie śruby kredytowej). Ponadto w swoich kalkulacjach trzeba też uwzględnić wzrost popytu na mieszkania na rynku najmu, czego efektem mogą być podwyżki stawek czynszu.

Dodatkowe koszty kredytu

Ci, którym zależy na kupnie mieszkania, a czują, że za kilka miesięcy mogą stracić zdolność kredytową, powinni mieć świadomość, że nie zrealizują tego planu, nie mając grosza przy duszy. Dojdą bowiem dodatkowe koszty. Oto one.

- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Bank zażąda tego ubezpieczenia wtedy, gdy poprosisz o sfinansowanie 100 proc. kosztów zakupu mieszkania. Musisz więc być przygotowany na wydatek rzędu 3,5 proc. od kwoty stanowiącej 20 proc. wartości nieruchomości. Zwykle co najmniej takiego wkładu własnego wymagają od kredytobiorców banki.

- Można jednak jeszcze znaleźć taki bank, który nie żąda ubezpieczenia niskiego wkładu. Wśród takich banków jest np. Polbank - mówi Michał Krajkowski z Domu Kredytowego ?Notus".

Jeszcze inna możliwość jest w GE Money Banku - tam można zamienić ubezpieczenia niskiego wkładu własnego na prowizję, która zostanie doliczona do kredytu.

Krajkowski zwraca uwagę, że każdy bank liczy to ubezpieczenie w inny sposób, więc te koszty będą się różniły. 3,5 proc. jest orientacyjnym kosztem. Istotne jest to, że pieniądze na ubezpieczenie trzeba wyłożyć z własnej kieszeni, i to przed uzyskaniem kredytu!

- Ubezpieczenie pomostowe. Dla banku najlepszym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Problem w tym, że do momentu zakończenia budowy nowego mieszkania i podpisania umowy notarialnej przenoszącej prawo własności zabezpieczenie hipoteczne nie wchodzi w grę. Ponadto nawet po podpisaniu aktu notarialnego na wpis hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości trzeba nieraz czekać nawet kilka miesięcy. Dlatego w tym okresie banki żądają specjalnej polisy ubezpieczeniowej, zwanej ubezpieczeniem pomostowym. Obecnie koszt ten jest rozłożony na miesięczne składki, ale różnice są dość duże - od 0,7 do 1,5 proc. kwoty kredytu w skali roku. Niektóre banki doliczają dodatkową prowizję za przystąpienie do ubezpieczenia - ok. 0,2 proc.

- Ubezpieczenie na życie. Niektóre banki wymagają od klientów polis ubezpieczenia na życie. Tego typu koszty mogą się bardzo różnić, bo zależą od firmy ubezpieczeniowej oraz wieku klienta. Według Krajkowskiego można przyjąć, że jest to wydatek nawet 100 zł miesięcznie za każde 100 tys. zł kredytu. Niektóre banki proponują klientom ubezpieczenie w partnerskiej firmie ubezpieczeniowej. Wtedy ten koszt jest znacznie niższy. Np. w Millennium, które wymaga takiego ubezpieczenia, miesięczna składka wynosi 20 zł za każde 100 tys. zł kredytu.

Oczywiście każdy klient może ubezpieczyć się we własnym zakresie. Musi wówczas dostarczyć bankowi polisę przed uruchomieniem kredytu.

- Ubezpieczenie nieruchomości. Wymaga tego każdy bank. Kosztuje ok. 0,08 proc. wartości nieruchomości za rok. Czyli dla nieruchomości wartej 500 tys. zł ubezpieczenie wyniesie 400 zł.

Tego typu polisy bank wymaga przed uruchomieniem kredytu. Niektóre banki proponują swoje ubezpieczenie i wówczas rozkładają ją na miesięczne raty.

- Uważaj na spread. Spread dotyczy kredytów w obcych walutach, np. we frankach szwajcarskich. Banki wypłacają nam taki kredyt w złotych według kursu kupna danej waluty. Klient spłaca zaś według kursu sprzedaży. Spread to różnica między tymi kursami. W zależności od banku wynosi on od 4 proc. do nawet 8 proc.

Przybliżmy to na przykładzie. Załóżmy, że spread wynosi 5 proc. Gdybyś wziął 100 tys. zł kredytu i od razu w tym samym dniu chciał go spłacić, to wówczas musiałbyś oddać bankowi 105 tys. zł. W miesięcznych ratach spłaty klient nie odczuwa tego aż tak bardzo. W naszym przykładzie 5-proc. spread powoduje, że rata miesięczna jest wyższa o 22 zł.

Uwaga! Bezpiecznie jest, gdy bank w umowie podaje kredyt w złotych, a kwotę w walucie ustala w chwili uruchomienia, o czym będziemy zawiadomieni po otrzymaniu harmonogramu spłat.

- Prowizja dla banku. Waha się od 0 do 3,5 proc. - w zależności od banku i tymczasowych promocji na rynku. Przeważnie doliczona jest do kwoty kredytu. Tu nie ma wielkiej filozofii - trzeba sprawdzić aktualne prowizje w poszczególnych bankach.

- Opłata za prowadzenie rachunku. Doradcy w Notusie twierdzą, że większość banków wymaga założenia rachunku bankowego (standardowy ROR), z którego pobierają miesięczne raty spłaty kredytu. Niektóre banki nie biorą pieniędzy za prowadzenie takiego rachunku, ale są też takie, w których trzeba za to zapłacić (ok. 15 zł miesięcznie). Jest to kolejna rzecz do sprawdzenia i skalkulowania.

- Koszty związane z transakcją. To przede wszystkim wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłata sądowa za założenie księgi wieczystej i wpis do niej nazwiska nowego właściciela nieruchomości, a także za wpis hipoteki.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości, np. w przypadku mieszkania za 300 tys. zł taksa wynosi ok. 2,8 tys. zł (w tym 22-proc. VAT). Dla własnościowych mieszkań spółdzielczych jest ona o połowę niższa.

U notariusza płacimy także 244 zł (z VAT-em) za wniosek do sądu o wpis nazwiska do księgi wieczystej.

Z wnioskiem o wpis hipoteki sprawa jest bardziej skomplikowana. Tę sprawę najlepiej załatwić samemu w sądzie prowadzącym rejestr ksiąg wieczystych. Dzięki temu można bowiem zaoszczędzić na notariuszu nawet kilkaset złotych. Sam wpis hipoteki w księdze wieczystej kosztuje 200 zł. Niektóre banki stosują zabezpieczenie w postaci dwóch hipotek, a wówczas koszt jest podwójny, czyli 400 zł.

- Wydatki w czasie spłaty. Na co warto jeszcze zwrócić uwagę? Z pewnością na koszt ewentualnego przewalutowania. Przy zmianie kredytu złotowego na walutowy banki prawie zawsze żądają prowizji. Stanowi ona zazwyczaj 0,25-1,5 proc. kwoty podlegającej przewalutowaniu. Ponadto banki pobierają wysoką prowizję za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu, np. w ciągu pierwszych trzech-pięciu lat od 1 do 2 proc. tej kwoty. Ale spłata częściowa jest darmowa lub obarczona niewielką opłatą. Można więc spłacić 99 proc. zadłużenia na warunkach spłaty częściowej, a dopiero potem dokonać spłaty całkowitej.

Marże w górę

dla 30-letniego kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości w złotych

Bank marża dziś marża pół roku temu

BOŚ 0,9 0,9

mBank 1 0,9

Polbank 1,85 1,2

Multibank 1,45 1,2

PKOBP 1,43 1,43

we frankach szwajcarskich

Bank marża dziś marża pół roku temu

BOŚ 1,8 1,8

mBank 1 1